沪港房地产市场与法律的比较及展望
浦增平
经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场，更能看出其发展的特点和法律制度的利弊，从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。
就沪港房地产市场发展的比较而言，有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大，香港房地产市场发展历史比上海要长，融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心，有一半资金与房地产有关，无论是国际游资或是证券市场资本，无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下，上海作为地区性金融中心，参与房地产市场的资金相当有限，海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始，尚未形成规模。同样，上海作为一个新兴市场，发展潜力很大，房价空间也很大，但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二，沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波，已经比较成熟，这种成熟是各方面的，有管理层与专业分析队伍，有发展商和中介机构，有银行和融资机构，也有广大购房者和炒家，还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下，上海还是不成熟的市场，还未经历大幅起落，还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之，经过从1992年启动开发的房地产，主要在如何开发项目，建造项目和建立各种房地产公司上做了文章，融资方式也仅仅是以银行贷款，中外合资合作投入部分启动资金，或少量从证券市场得到融资等，既没有形成真正的中介市场，二三级市场和购房者按揭市场，特别没有形成卖方市场，也就是说，在简单的买卖关系和供需关系中，目前仅仅是卖家和供方比较活跃，炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关，供方与建设方大多是国家经营，拼命开发，拼命造房，拼命向银行借钱，没有想到如何发展广大用房单位，特别是个人购房消费市场的培育与发展，这就造成目前大量空置和低迷现象，造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱，隐性破产等。其三，沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长，又经过几次波动，商业环境和法律机制比较完善，无论对发展商的公司法，对各种融资的法律制度，或是物业管理，乃至广大购房者的权利保障，比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中，法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用，金融法的执行等方面都有不足，对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院，将发展商和购房者死死“套住”。
上述区别和特点，展望明年两地市场的发展，香港市场房价会形成实质性反弹，市场仍会恢复繁荣，但由于政策变化，恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少，购房按揭方式更趋活跃，还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭，活跃二三级市场。就上海房地产市场而言，大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组，银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让，并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合，为购房者服务，培育消费市场，同时在完善房地产法律制度上下大功夫。
关于印发《小企业执行〈小企业会计准则〉有关问题衔接规定》的通知
财政部
关于印发《小企业执行〈小企业会计准则〉有关问题衔接规定》的通知
财会〔2012〕20号
国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：
为做好小企业执行《小企业会计准则》衔接工作，现将《小企业执行〈小企业会计准则〉有关问题衔接规定》印发给你们，请遵照执行。执行中有何问题，请及时反馈我部。
附件：小企业执行《小企业会计准则》有关问题衔接规定
http://kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201211/P020121115396786031270.pdf
财 政 部
2012年10月29日
附件：
小企业执行《小企业会计准则》 有关问题衔接规定
为促进小企业严格遵循《中华人民共和国会计法》及《小企业会计准则》的规定，做好自《小企业会计制度》(以下简称原制度)向《小企业会计准则》(以下简称新准则)转换的衔接工作，现对小企业执行新准则有关问题衔接规定如下：
一、总体要求
首次执行新准则的小企业应当认真做好内部会计核算办法修订、资产和负债清查、科目转换与账务调整、会计信息系统改造等工作，确保新旧制度的顺利衔接和平稳过渡。
（一）及时修订内部会计核算办法。小企业应当根据新准则的规定，结合自身实际情况，确定会计政策和会计估计，修订小企业内部会计核算办法，细化会计核算内容，确保会计确认、计量和报告行为制度化、规范化。
（二）认真做好资产负债清查工作。小企业应当在执行新准则前全面清查各项资产和负债，如实反映其状况及潜在风险。对于清查出的损益，应先记入“待处理财产损溢”科目，经批准后，调整相关所有者权益。
（三）认真做好有关账务衔接工作。小企业应当根据新准则的规定，结合自身实际情况，设臵会计科目并进行相应的账务处理。对于一级科目，在不违反新准则确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆与合并；对于明细科目，可以根据本企业的实际情况自行设臵。首次执行新准则时，应当对原制度有关科目按新准则要求进行余额转换，确保新旧会计科目顺利衔接。
（四）及时调整会计信息系统。小企业应当对原有会计核算软件和会计信息系统进行及时更新和调试，正确实现数据转换，确保新旧账套的有序衔接。
二、账目调整
（一）资产类
1．“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”和“短期投资”科目
新准则设臵了“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”和“短期投资”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。转账时，应将原账中上述科目的余额直接转入新账中相应科目，也可沿用原账。
2．“应收票据”、“应收股息”、“应收账款”和“其他应收款”科目
新准则设臵了“应收票据”、“应收账款”和“其他应收款”科目, 其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。原制度和新准则均规定，预付款项不多的小企业可以将预付款项直接记入“应付账款”科目借方，预付款项较多的小企业也可单独设臵“预付账款”科目核算。转账时，应将原账中上述科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
新准则设臵了“应收股利”和“应收利息”科目，这两个科目的核算内容与原账中“应收股息”科目的核算内容基本相同。转账时，应对原账中“应收股息”科目的余额进行分析，将应收取现金股利或利润的金额转入新账中“应收股利”科目，将应收取利息的金额转入新账中“应收利息”科目。
3．“短期投资跌价准备”、“坏账准备”和 “存货跌价准备”科目
新准则没有设臵“短期投资跌价准备”、“坏账准备”和 “存货跌价准备”科目。转账时，应将上述资产减值准备科目的余额转入“利润分配——未分配利润”科目。
4．“在途物资”、“材料”、“低值易耗品”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“委托代销商品”科目
新准则设臵了“在途物资”、“原材料”、 “库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”科目，采用支付手续费方式委托其他单位代销商品的小企业还可以单独设臵“委托代销商品”科目，这些科目的核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。原制度规定，采用计划成本进行材料日常核算的小企业，可以增设“物资采购”和“材 料成本差异”科目；新准则相应设臵了“材料采购”和“材料成本差异”科目，其核算内容也基本相同。转账时，应将原账中上述科目的余额直接转入新账中相应科目，也可沿用原账。
新准则设臵了“周转材料”科目，用于核算小企业库存的周转材料的成本，包括包装物、低值易耗品，以及小企业（建筑业）的钢模板、木模板、脚手架等。转账时，应将原账中“低值易耗品”科目的余额转入新账中“周转材料”科目。新准则下单独设臵了“包装物”和“低值易耗品”科目的小企业，转账时，应对原账中“低值易耗品”等科目的余额进行分析，分别转入新账中的相应科目。
针对小企业（农、林、牧、渔业），新准则专门设臵了“消耗性生物资产”科目，用于核算小企业持有的消耗性生物资产的实际成本。转账时，小企业（农、林、牧、渔业）应对原账中存货类科目的余额进行分析，将其中属于消耗性生物资产的部分转入新账中“消耗性生物资产”科目。
5．“待摊费用”科目
新准则没有设臵“待摊费用”科目，但允许小企业根据需要自行增设相应科目用于日常核算。新准则下不再增设“待摊费用”科目的小企业，转账时，应对原账中“待摊费用”科目的余额进行分析， 转入新账中 “预付账款”等科目。新准则下增设了“待摊费用”科目的小企业，转账时，应将原账中“待摊费用”科目的余额直接转至新账，也可沿用原账，并在以后期间按原摊销期限继续摊销。资产负债表日，对于新旧转换时转入的尚未摊销完毕的待摊费用余额，或者执行新准则后发生的尚未摊销完毕的待摊费用余额，应根据其性质进行分析，在资产负债表“预付账款”、“其他流动资产”等项目中填列。
6．“长期股权投资”科目
新准则设臵了“长期股权投资”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同，但核算方法有所不同。新准则要求小企业对长期股权投资一律采用成本法核算。转账时，应将原账中“长期股权投资”科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
对于原制度下采用权益法核算的长期股权投资，因以前期间投资收益确认导致长期股权投资账面余额大于其投资成本的，在以后期间被投资单位宣告分派现金股利或利润时，应按照应分得的金额冲减长期股权投资账面余额，直至该项投资账面余额冲减至原投资成本。
7．“长期债权投资”科目
新准则设臵了“长期债券投资”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。转账时, 应将原账中“长期债权投资”科目的余额转入新账中“长期债券投资”科目，也可沿用原账。
8．“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”和“固定资产清理”科目
新准则设臵了“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”和“固定资产清理”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。转账时，应将原账中上述科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
针对小企业（农、林、牧、渔业），新准则专门设臵了“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”科目，分别核算小企业持有的生产性生物资产的原价（成本）及成熟生产性生物资产的累计折旧。转账时，小企业（农、林、牧、渔业）应对原账中“固定资产”和“累计折旧”科目的余额进行分析，将属于生产性生物资产的部分转入新账中“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”科目。
9．“无形资产”科目
新准则设臵了“无形资产”和“累计摊销”科目，分别核算小企业持有的无形资产成本及其计提的累计摊销。转账时，应对原账中“无形资产”科目的余额进行分析，将无形资产成本的金额转入新账中“无形资产”科目，将无形资产已计提的累计摊销额转入新账中“累计摊销”科目；如上述调整不切实可行的，应将原账中“无形资产”科目的余额直接转入新账中“无形资产”科目，也可沿用原账。
10．“长期待摊费用”科目
新准则设臵了“长期待摊费用”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容略有不同。 转账时，应对原账中 “长期待摊费用”科目的余额进行分析，将小企业筹建期间内发生的尚未摊销完毕的开办费冲减“利润分配——未分配利润”科目；将其他尚未摊销完毕的长期待摊费用直接转入新账中“长期待摊费用”科目，以后期间按原摊销期限继续摊销。
（二）负债类
1．“短期借款”、“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“应付工资”、“应付福利费”、“应付利润”、“应交税金”、“其他应交款”和“其他应付款”科目 新准则设臵了“短期借款”、“应付票据”、“应付账款”、“应付利润”和“其他应付款”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。原制度和新准则均规定，预收款项不多的小企业可以将预收款项直接记入“应收账款”科目贷方，预收款项较多的小企业也可单独设臵“预收账款”科目核算。转账时，应将原账中上述科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
新准则设臵了“应付职工薪酬”科目，用于核算小企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬，小企业（外商投资）按照规定从净利润中提取的职工奖励及福利基金也通过该科目核算。转账时，应将原账中“应付工资”和“应付福利费”科目的余额一并转入新账中“应付职工薪酬”科目。
新准则设臵了“应交税费”科目，用于核算小企业按照税法等规定计算应交纳的各种税费。转账时，应将原账中“应交税金”和“其他应交款”科目的余额一并转入新账中“应交税费”科目。
2．“预提费用”科目
新准则没有设臵“预提费用”科目，但允许小企业根据需要自行增设相应科目用于日常核算。新准则下不再增设“预提费用”科目的小企业，转账时，应对原账中“预提费用”科目的余额进行分析，转入新账中“应付利息”、“其他应付款”等科目。新准则下增设“预提费用”科目的小企业，转账时，应将原账中“预提费用”科目的余额直接转至新账，也可沿用原账，并在以后期间实际支付时予以冲销。资产负债表日，对于新旧转换时转入的尚未冲减完毕的预提费用余额，或者执行新准则后发生的尚未冲减完毕的预提费用余额，应根据其性质进行分析，在资产负债表 “应付利息”、“其他应付款”、“其他流动负债”等项目中填列。
3．“待转资产价值”科目
新准则没有设臵“待转资产价值”科目。转账时，应将原账中“待转资产价值”科目的余额转入“利润分配——未分配利润”科目。
4．“长期借款”和“长期应付款”科目
新准则设臵了“长期借款”和“长期应付款”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。转账时，应将原账中上述科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
（三）所有者权益类
1．“实收资本”科目
新准则设臵了“实收资本”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。 转账时， 应将原账中“实收资本”科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
2．“资本公积”科目
新准则设臵了“资本公积”科目，其核算内容较原制度有所减少。转账时，应将原账中“资本公积”科目的金额在冲减有关损失后的余额转至新账，也可沿用原账。
3．“盈余公积”科目
新准则设臵了“盈余公积”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。 转账时，应将原账中“盈余公积”科目的金额在冲减有关损失后的余额转至新账，也可沿用原账。
4．“本年利润”科目
新准则设臵了“本年利润”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。由于“本年利润”科目年末无余额，不需要进行转账处理。
5．“利润分配”科目
新准则设臵了“利润分配”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。
转账时，应首先结转执行新准则前各项资产和负债所清查出的损益，经批准后，从“待处理财产损溢”科目转入“利润分配——未分配利润”科目。同时，将相关资产减值准备科目的余额以及“待转资产价值”科目的余额转入“利润分配——未分配利润”科目，将小企业筹建期间内发生的尚未摊销完毕的开办费冲减“利润分配——未分配利润”科目。
经上述调整后，“利润分配——未分配利润”科目如为借方余额的，属于按规定提取盈余公积的小企业或者“资本公积”科目有贷方余额的小企业，还应依次冲减盈余公积和资本公积。
最后，应将“利润分配——未分配利润”科目的金额在进行相关调整后的余额转至新账，也可沿用原账。
（四）成本类
1．“生产成本”和“制造费用”科目
新准则设臵了“生产成本”和“制造费用”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。转账时，应将原账中“生产成本”科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
对于季节性生产性小企业之外的小企业，“制造费用”科目年末无余额，不需要进行转账处理。对于季节性生产性小企业，“制造费用”科目年末有余额的，应在转账时将原账中
该科目的余额直接转至新账，也可沿用原账。
2．“研发支出”、“工程施工”和“机械作业”科目
原制度没有设臵“研发支出”科目，且不允许研发支出资本化，因此不需要进行转账处理。
针对小企业（建筑业），新准则专门设臵了“工程施工”和“机械作业”科目，分别核算小企业（建筑业）实际发生的各种工程成本，小企业（建筑业）及其内部独立核算的施工单位、机械站和运输队使用自有施工机械和运输设备进行机械作业（含机械化施工和运输作业等） 所发生的各项费用。转账时，应将原账中相关科目的余额转入新账中“工程施工”科目。
（五）损益类
原制度设臵了“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”、“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”、“营业费用”、“管理费用”、“财务费用”、 “营业外支出”和“所得税”科目。新准则设臵了“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”、“主营业务成本”、“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”和“所得税费用”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相比有所调整。由于原账中上述损益类科目年末无余额，不需要进行转账处理。
三、会计报表
（一）资产负债表
小企业执行新准则当年年末“资产负债表”的“年初余额”栏内各项目数字，应根据上年末“资产负债表”的“期末数”栏内所列数字按照新准则的规定进行调整后填列。调整方法根据上述有关规定处理。执行新准则当年的“资产负债表”应按新准则的规定编制。
（二）利润表
小企业执行新准则当年“利润表”的“上年金额”栏内各项目数字，应根据上年“利润表”的“本年累计数”栏内各项目数字经调整后填列，即原制度下“利润表”项目与新准则规定的“利润表”项目如有不同，应将原制度下“利润表”各项目数字按照新准则规定的项目进行调整后填列。执行新准则当年的“利润表”应按新准则的规定编制。
（三）现金流量表
小企业执行新准则当年“现金流量表”的“上年金额”栏内各项目数字，应根据上年“现金流量表”（如果小企业编制的话）的“本年数”栏内各项目数字经调整后填列，即原制度下“现金流量表”项目与新准则规定的“现金流量表”项目如有不同，应将原制度下“现金流量表”各项目数字按照新准则规定的项目进行调整后填列。如果小企业上年没有编制现金流量表或者上述调整不切实可行的，小企业执行新准则当年“现金流量表”的“上年金额”栏可以不予填列。执行新准则当年的“现金流量表”应按新准则的规定编制。
四、其他有关问题
执行《工业企业会计制度》、《企业会计制度》等其他会计制度的小企业，在首次执行新准则时应比照本规定执行。
附：小企业会计制度与小企业会计准则会计科目转换对照表
附：
小企业会计制度与小企业会计准则会计科目转换对照表
小企业会计制度会计科目 小企业会计准则会计科目
顺序号 编号 会计科目名称 顺序号 编号 会计科目名称
一、资产类 一、资产类
1 1001 现金 1 1001 库存现金
2 1002 银行存款 2 1002 银行存款
3 1009 其他货币资金 3 1012 其他货币资金
4 1101 短期投资 4 1101 短期投资
5 1102 短期投资跌价准备
6 1111 应收票据 5 1121 应收票据
7 1121 应收股息 8 1131 应收股利
9 1132 应收利息
8 1131 应收账款 6 1122 应收账款
7 1123 预付账款
9 1133 其他应收款 10 1221 其他应收款
10 1141 坏账准备
11 1401 材料采购
11 1201 在途物资 12 1402 在途物资
12 1211 材料 13 1403 原材料
14 1404 材料成本差异
小企业会计制度会计科目 小企业会计准则会计科目
13 1231 低值易耗品 18 1411 周转材料
14 1243 库存商品 15 1405 库存商品
15 1244 商品进销差价 16 1407 商品进销差价
16 1251 委托加工物资 17 1408 委托加工物资
17 1261 委托代销商品
18 1281 存货跌价准备
19 1301 待摊费用
19 1421 消耗性生物资产
20 1401 长期股权投资 21 1511 长期股权投资
21 1402 长期债权投资 20 1501 长期债券投资
22 1501 固定资产 22 1601 固定资产
23 1502 累计折旧 23 1602 累计折旧
25 1603 在建工程 24 1604 在建工程
24 1601 工程物资 25 1605 工程物资
26 1701 固定资产清理 26 1606 固定资产清理
27 1621 生产性生物资产
28 1622 生产性生物资产累计折旧
27 1801 无形资产 29 1701 无形资产
30 1702 累计摊销
28 1901 长期待摊费用 31 1801 长期待摊费用
32 1901 待处理财产损溢
小企业会计制度会计科目 小企业会计准则会计科目
二、负债类 二、负债类
29 2101 短期借款 33 2001 短期借款
30 2111 应付票据 34 2201 应付票据
31 2121 应付账款 35 2202 应付账款
36 2203 预收账款
32 2151 应付工资
37 2211 应付职工薪酬
33 2153 应付福利费
34 2161 应付利润 40 2232 应付利润
35 2171 应交税金 38 2221 应交税费
36 2176 其他应交款
39 2231 应付利息
37 2181 其他应付款 41 2241 其他应付款
38 2191 预提费用
39 2201 待转资产价值
42 2401 递延收益
40 2301 长期借款 43 2501 长期借款
41 2321 长期应付款 44 2701 长期应付款
三、所有者权益类 三、所有者权益类
42 3101 实收资本 45 3001 实收资本
43 3111 资本公积 46 3002 资本公积
44 3121 盈余公积 47 3101 盈余公积
小企业会计制度会计科目 小企业会计准则会计科目
45 3131 本年利润 48 3103 本年利润
46 3141 利润分配 49 3104 利润分配
四、成本类 四、成本类
47 4101 生产成本 50 4001 生产成本
48 4105 制造费用 51 4101 制造费用
52 4301 研发支出
53 4401 工程施工
54 4403 机械作业
五、损益类 五、损益类
49 5101 主营业务收入 55 5001 主营业务收入
50 5102 其他业务收入 56 5051 其他业务收入
51 5201 投资收益 57 5111 投资收益
52 5301 营业外收入 58 5301 营业外收入
53 5401 主营业务成本 59 5401 主营业务成本
54 5402 主营业务税金及附加 61 5403 营业税金及附加
55 5405 其他业务支出 60 5402 其他业务成本
56 5501 营业费用 62 5601 销售费用
57 5502 管理费用 63 5602 管理费用
58 5503 财务费用 64 5603 财务费用
59 5601 营业外支出 65 5711 营业外支出
60 5701 所得税 66 5801 所得税费用
