商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理的构想
——如何降低商品房预售中购房者的风险
作者:王清镇
随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展，我国房地产业得到了迅猛发展，并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场，保证和促进房地产发展，全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律；国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规；建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前，我国房地产法律体系业已初步建立，为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体制交替时期，房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题，近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势，而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中，因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发，有因必有果，有果必有因，商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么，其原因何在？我们又应采取什么对策来加以规范？在本文中，针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题，笔者从商品房预售的相关法律法规出发，从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞，并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为极不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素，各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例，仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中，开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%；开发商违反合同中约定的日期交房，买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%；开发商交付的商品房面积缩水，与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%；开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷，有36件占20%；开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
3、房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害，体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱，以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密，却有如花拳绣腿中看不中用，实是存在着非常严重的纰漏：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现，购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作，其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本，而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候，它就显得没有那么重要了，很自然地会被忽略或忘记。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管，这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴，使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理，使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本，无异于将购房者推到风口浪尖，为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险，而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，成了无根之木，无水之源。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白，使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管，特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行，给房地产开发企业以可乘之机，更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知，“一房多售”的最高记录为“一房五售”，真是让人触目惊心。
此外，“购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态，不利于房地产交易市场的稳定，也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金，侵害一手购房者的合法权益。亦或者，倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话，处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价，极大地拖累了购房者，两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述，笔者认为，对于商品房预售中所存在的诸多问题，我们应该进一步完善商品房预售的立法，给予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理， 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题，给商品房的预售一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定，但是，规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素（即商品房预售登记和预售款项规范管理）却被忽略了：
首先，商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发，两者是一个对立统一体，有权利必有义务，有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方，他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记，而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此，应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利，这样才能避免预售人不到有关部门登记，而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看，商品房预售的登记，它可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是，我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦，从根本意义上保护购房者的合法权益的实现，也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突，其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”但是，这一条款具体可操作性并不强。因为，没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话，房地产开发企业携款潜逃现象非难事，商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中，偷工减料、豆腐渣工程屡见报端，就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中，有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟，但是，赚钱是生意人的本性，对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时，我们的法律又在干什么呢？它告诉房地产开发企业，你必须将预售款项用于有关的工程建设，然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里，国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度，它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中，我们也应当借鉴此种做法，考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬， 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业，以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题，最大限度地保证工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，保障购房者的合法权益，也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后，完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律，它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中，却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下，违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为，购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面，我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性，因此，为了保证这两项措施得到落实和遵守，我们还应该健全相应地惩处机制，明确其违法的代价，包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下，才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之，在我国推行依法治国的治国方略下，我们要力求立法尽可能的完善，完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中，我们应完善立法，明确违法所应担负的法律责任，并辅以严厉地惩处措施，使其不能、不敢、不愿也不想违法，立法被完全执行，不要让不法奸商钻了法律的空子，让法律成为不法奸商的保护伞，更不要让人民群众的合法权益受到侵害，这才是法律的真正目的所在。
上海市纳税信用等级评定管理暂行办法
上海市国家税务局 上海市地方税务局
市财政局关于试行《上海市纳税信用等级评定管理暂行办法》的通知
文号沪国税稽[2005]23号
各区县税务局、市财税三、七分局：
为进一步提高纳税信用等级评定质量和分类管理水平，市局制定了新的《上海市纳税信用等级评定管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，并就有关事项通知如下：
一、正确认识试行《暂行办法》的必要性和紧迫性
自2000年9月1日本市率先在全国实施纳税信用等级分类管理办法以来，我们不断在实践中积极探索，稳步推进，取得了比较好的效果，对建立和维护税收秩序产生了积极的现实意义。但是，经分析和总结本市近几年纳税信用等级评定管理制度的执行情况，市局认为还存在一些亟需改进和完善的问题：一是现行纳税信用等级评定的手段相对落后，仍以人海战术、人工评定为主，没有设计开发专门的、系统的纳税信用等级评定管理软件，没有充分利用计算机采集到的海量信息进行自动的、客观的评定，使评定工作仍带有一定的主观片面性和随意性，导致评定结果的可信度和公正性受到一定程度影响。二是纳税信用等级评定举措对纳税人的示范和警示作用尚未充分体现。三是纳税人和税务机关对纳税信用等级评定管理的重视度有逐年递减的趋势，与信用问题越来越得到全社会的广泛关注相背。四是办法本身有些评定指标需要进行适当调整。据此，市局制定了新的《暂行办法》。《暂行办法》重点以提高评定质量为核心，利用计算机作为评定的基本手段，切实体现评定手段、方法的先进性和科学性、评定程序的规范性和操作性、评定结果的真实性和权威性；确立以纳税人缴纳税收是否依法“及时、足额、正确”为重点评定指标，以纳税人办理涉税事项记录为依据，公正、客观地评判纳税人的纳税信用状况，不断提高纳税人依法纳税的遵从度和自觉性；着力解决纳税信用等级评定内容和评定指标体系的适用性和平衡性，充分体现公平、合理和规范。因此，各试点分局一定要正确认识此项工作的必要性和紧迫性，务必严格执行《暂行办法》，确保达到预期成效，为全面推行《暂行办法》积累经验奠定基础。
二、试点分局范围及试行时间
市局确定徐汇、虹口、金山区等3个税务分局为《暂行办法》的试点单位，自2005年5月起，按照《暂行办法》规定和已生效执行的纳税信用等级评定子系统，对所辖纳税人2003年至2004年度的纳税信用等级进行评定，并于7月15日前将评定情况总结报送市局征管处。其他不在试点范围的分局应按照《暂行办法》的规定和要求，积极做好试行前的有关信息采集等工作，为市局年内在各分局全面推广《暂行办法》作好准备。
试点工作中，有关试点分局应加强领导、周密部署，对遇到的问题要积极开展调研、总结经验，并将有关情况及时报告市局。
附：上海市纳税信用等级评定管理暂行办法
上海市国家税务局
上海市地方税务局
二ＯＯ五年五月十三日
附件：
上海市纳税信用等级评定管理暂行办法
第一章总则
第一条为加强税收信用体系建设，进一步规范纳税信用等级评定管理，提高纳税信用等级评定质量，促进纳税人依法纳税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《国家税务总局关于印发〈纳税信用等级评定管理试行办法〉的通知》的规定和要求，制定本办法。
第二条本办法适用于在本市行政区域范围内已办理税务登记（持有税务登记证件）且独立进行申报纳税的各类纳税人。
第三条税务机关通过评估和检查纳税人遵守、履行税收法律、法规和财务会计制度的程度，按照统一的评定标准，应用百分考核方法，将纳税人的纳税信用评定为A、B、C、D四种等级，并采取相应的分类管理措施。
第四条实行纳税人纳税信用等级评定管理，遵循公开、公正、公平、客观、科学和统一的原则，纳税信用等级评定实行统一的评定内容、评定标准、评定程序和分类管理措施。
第五条纳税信用等级评定方式，采取由主管税务机关按规定的评定程序和评定标准进行直接评定。
第六条主管税务机关对纳税人实施静态与动态相结合的跟踪考核评定制度，依据日常税收征管情况，及时考核纳税人纳税信用等级，定期评定和适时调整纳税人的纳税信用等级分类管理措施。
第二章评定内容和标准
第七条纳税人纳税信用等级的评定内容主要体现纳税人是否依法、及时、足额和正确地履行纳税义务，是否遵从税务机关依据税收法律、法规规定进行的管理。具体内容由纳税申报、税款缴纳、法律责任、税务管理和账簿凭证管理等5个方面21项具体指标组成：
（一）连续两年纳税申报情况
1.按期纳税申报率；
2.代扣代缴按期申报率；
3.纳税申报准确率；
4.代扣代缴申报准确率；
5.纳税资料报送完整性。
（二）连续两年税款缴纳情况
1.应纳税款按期入库率；
2.代扣代缴税款按期入库率；
3.欠税情况。
（三）连续两年法律责任情况
1.税款查补及处罚；
2.税务行政管理。
（四）连续两年税务管理情况
1.税务变更登记；
2.登记证件使用；
3.验证和换证；
4.银行账号报告；
5.办税人员；
6.电子申报。
（五）连续两年账簿凭证管理情况
1.发票使用和管理；
2.财务会计信用等级；
3.会计报表报送；
4.备案制度执行；
5.税控装置使用和管理。
上述指标累计值为100分，具体分布为：纳税申报情况25分；税款缴纳情况25分；法律责任情况20分；税务管理情况14分；账簿凭证管理情况16分。
本条第（一）款至第（五）款所称“连续两年”，是指连续两个纳税信用评定年度，每年1月1日至12月31日为一个纳税信用评定年度。
第八条纳税人纳税信用等级评定内容和评分标准，应当依据《纳税人纳税信用等级分类评定表》（见附表四）执行。
根据纳税人纳税信用等级评定管理工作发展的需要，上海市国家税务局、上海市地方税务局可适时调整各类评定指标、评定标准和评分分值。
第九条评定纳税人纳税信用等级采用百分考核制，考评得分在95分（含）以上的，为A级；得分在80分（含）以上95分以下的，为B级；得分在60分（含）以上80分以下的，为C级；得分在60分以下的，为D级。
第十条凡采用核定缴纳企业所得税方式的纳税人，其纳税信用的最高评定等级暂时设定为B级。
第十一条纳税人在纳税信用考核年度内有下列情形之一的，不论其纳税信用状况考核得分多少，一律评定为Ｄ级：
（一）具有涉税犯罪嫌疑，已依法移送公安机关，尚未结案的；
（二）有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税、虚开增值税专用发票等涉税犯罪行为记录的；
（三）骗取税收优惠政策、骗取多缴税款退回的。
第十二条纳税人在纳税信用考核年度内得分60分（含）以上，但主管税务机关在评定日发现纳税人当期有第十一条所列情形之一的，一律只进行考核计分，暂缓评定纳税信用等级。
第三章评定机构和程序
第十三条上海市国家税务局、上海市地方税务局负责指导和协调全市纳税人纳税信用等级评定管理工作，日常工作归口市局征管处。
第十四条各主管税务机关负责组织实施所辖纳税人纳税信用等级的评定和管理。主管税务机关应当成立纳税人纳税信用等级评审管理委员会并下设办公室负责日常工作，办公室设在征管（稽管）部门。
第十五条各主管税务机关应每年按照纳税信用等级评定内容和评定标准，对纳税人的纳税信用等级进行考核计分，每两年按规定的权限和程序评定纳税人纳税信用等级一次，评定日期为每年3月份。连续两个纳税信用评定年度内纳税人已办理开业税务登记且存续时间在19个月（含）以上的，可参加纳税信用等级评定；已办理开业税务登记但存续时间在19个月以下的，主管税务机关可对其纳税信用状况进行考核计分，但不进行纳税信用等级评定。
第十六条主管税务机关应在评定工作结束后，及时将纳税信用等级考核计分和评定结果书面告知纳税人，适时向A级纳税信用纳税人颁发《纳税信用A类等级证书》，按规定保管纳税信用等级评定资料，定期将纳税信用等级评定结果上报市局备案。
第四章激励与监控
第十七条主管税务机关根据纳税人不同的纳税信用等级实施分类管理。
第十八条对A级纳税人，主管税务机关依法给予以下激励：
（一）除专项、专案检查以及金税协查等检查外，两年内可以免除税务检查；
（二）对税务登记证验证、各项税收年检等采取即时办理办法。即主管税务机关收到纳税人相关资料后，当场为其办理相关手续；
（三）适当放宽发票领购限量。
第十九条对B级纳税人，主管税务机关除了在税务登记、账簿、凭证管理、纳税申报、税款征收、税务检查等方面执行常规税收征管外，重点是加强日常涉税政策宣传、辅导等纳税服务工作，帮助其改进财务会计管理，提高依法纳税水平，提升纳税信用等级。
第二十条对C级纳税人，主管税务机关应加强管理，并可依法采取以下措施：
（一）严肃追究违法违规行为的有关责任并责令限期改正；
（二）纳入年度检查计划，列入重点检查对象；
（三）对验证、年检等报送资料进行严格审核，并可根据需要进行实地复核；
（四）发票的供应实行验（收）旧供新、严格限量供应等办法。
第二十一条对D级纳税人，除可采取上述C级纳税人的监管措施外，主管税务机关还应当将其列为重点监控对象，强化管理，并可依照税收法律、行政法规的规定收缴其发票或者停止向其发售发票。
第二十二条主管税务机关可以选择适当的方式将A级纳税人和D级纳税人的名单予以公告，具备条件的可以向社会提供纳税人纳税信用等级查询。
第二十三条纳税人纳税信用等级确定后，主管税务机关若查实纳税人以前年度中有属第十一条所列情形之一的，应及时将其原纳税信用等级降为D级，收回原纳税信用等级证书（仅指A类纳税人），及时调整分类管理措施，适时将调整纳税人管理类别通知书送达纳税人，同时按规定向社会公告。
第五章附则
第二十四条纳税人对主管税务机关评定纳税信用等级不服的，可依法申请行政复议。
第二十五条本办法实施初期，对实行定期定额税收征收方式的纳税人和个体工商户暂不纳入纳税信用等级评定范围。
第二十六条本办法由上海市国家税务局、上海市地方税务局负责解释。
第二十七条本办法自2005年5月1日起施行。
附表一、纳税信用等级基础信息采集表
http://www.csj.sh.gov.cn/gb/csj/csfg/sw/swzsgl/userobject7ai18673/00000000.doc
附表二、纳税人税务行政处罚信息采集表
http://www.csj.sh.gov.cn/gb/csj/csfg/sw/swzsgl/userobject7ai18673/00000001.doc
附表三、纳税人纳税信用等级基础信息评审表
http://www.csj.sh.gov.cn/gb/csj/csfg/sw/swzsgl/userobject7ai18673/00000002.doc
附表四、纳税人纳税信用等级分类评定表
http://www.csj.sh.gov.cn/gb/csj/csfg/sw/swzsgl/userobject7ai18673/00000003.xls
附表五、纳税信用等级数据来源
http://www.csj.sh.gov.cn/gb/csj/csfg/sw/swzsgl/userobject7ai18673/00000004.doc
附表六、调整纳税人管理类别通知书
http://www.csj.sh.gov.cn/gb/csj/csfg/sw/swzsgl/userobject7ai18673/00000005.doc
上海市国家税务局
上海市地方税务局
二OO五年四月五日
