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广东省广州市国土局 房地产管理


广州市农村房屋租赁管理若干规定
广州市国土局 房地产管理局



第一条 为加强本市农村房屋租赁管理，根据《广州市房屋租赁管理办法》（以下简称：《房屋租赁管理办法》）有关规定，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市辖区范围内农村房屋租赁的管理。
本规定所称农村房屋租赁是指在农村集体所有制土地上建设的村、镇集体所有或农民私有的房屋所有人作为出租人将其房屋出租或提供他人用于居住、生产、经营、仓储等，由承租人向出租人支付约定租金的行为。
第三条 广州市国土局、房地产管理局是本市农村房屋租赁管理的行政主管部门。
市、区房地产租赁管理机构负责其管辖内农村房屋租赁管理和本规定的实施。
第四条 农村房屋租赁双方当事人应当遵守国家、省、市房屋租赁管理及治安管理法律、法规及规章的规定。
第五条 农村房屋出租必须符合以下条件：
（一）有以下房地产证件或产权资料之一：
1．房地产证；
2．《农村居民住宅建设用地批准书》、房屋报建的批复文件和图纸；
3．其他有效产权证明。
（二）符合居住安全标准；
（三）出租作非住宅（商店或公共场所）使用的，须经房屋安全鉴定符合安全标准；
（四）与生产或储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的厂、库、站安全间距，应符合国家有关安全、防火管理规定。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）违法用地和违章建筑的；
（二）权属不清或不具有合法的房地产权属证明的；
（三）不符合居住、使用安全标准的；
（四）拆迁人与被拆迁人已签订产权补偿协议的；
（五）有关法律、法规、规章禁止出租的其他情形。
第七条 农村的出租房屋应是村、镇集体所有或农民私人所有的房屋。
农村房屋委托他人代为出租的，应当出具房屋所有人的合法委托证明。
第八条 农村房屋租赁，当事人应当签订市房地产主管部门统一印制的租赁合同。当事人对合同文本条款的内容需作补充的，须符合《房屋租赁管理办法》的规定。
租赁期间，因国家建设需要征用拆迁该出租房屋时，其补偿安置依照《广州市土地管理规定》办理。
第九条 农村房屋租赁实行登记制度，未经房屋所在地的房地产租赁管理机构登记的租赁行为，不受法律保护。
农村房屋出租用于城市房屋拆迁临时安置用房的，由市房地产租赁管理机构负责租赁登记和管理，其他房屋由房屋所在区租赁管理机构负责租赁登记和管理。
第十条 当事人申请房屋租赁登记须提交下列文件：
（一）房屋租赁申请书；
（二）本规定第五条第一款所列房地产证件或产权资料之一；
（三）租赁合同；
（四）租赁双方的身份证或合法资格证明。
第十一条 农村住宅用房和非住宅用房租金，按照《房屋租赁管理办法》的有关规定执行。
第十二条 房地产租赁管理机构办理农村房屋租赁登记的程序，按《房屋租赁管理办法》及其《实施细则》的有关规定办理。
第十三条 出租人须遵守以下规定：
（一）出租给非本市常住户口人员居住、使用的，应按《广州市区暂住人员租赁房屋治安管理规定》的有关规定，向所在地公安机关申领《出租房屋治安管理许可证》；
（二）发现承租人有违法犯罪行为或者有违法犯罪嫌疑的，应当予以制止并及时报告公安机关；
（三）对出租的房屋、附属设施、设备进行定期安全检查、维修，确保承租人住、用安全；
（四）禁止将房屋出租给无合法有效证件的单位或人员及违反国家、省、市有关计划生育规定的人员；
（五）房屋终止出租或变更承租人的，应及时到经管的房地产租赁管理机构和所在地的公安机关办理注销或变更手续；
（六）依法缴纳有关税费；
（七）《房屋租赁管理办法》中其他的规定。
农村房屋所有人委托他人出租房屋的，受托人应承担相应责任。
第十四条 承租人应遵守以下规定：
（一）按照租赁合同约定的期限和金额向出租人交付租金；
（二）按照租赁合同约定的用途合理使用房屋、附属设施和设备，未经出租人书面同意，不得对房屋进行拆建、改建或者装修；
（三）凡承租的房屋作工厂、仓库、商店、办公和经营特种行业者，需按规定经有关部门审核批准后，方可生产或经营；
（四）提前解除或终止合同后，承租人系外来人员的，应及时到所在地公安机关办理变更或注销暂住户口手续；
（五）《房屋租赁管理办法》中其他的规定。
第十五条 县级市参照执行《房屋租赁管理办法》的，本规定可同时参照执行。
第十六条 本规定由广州市国土局房地产管理局负责解释。



1997年4月21日

公司税后利润的分配



注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。

税后利润的分配是公司财务会计管理的重要内容，它关系到公司、股东、债权人、公司职工和国家等不同利益主体的切身利益。这些不同利益主体之间的利益并不一致，甚至互相冲突。因此，税后利润的分配制度应当能够平衡这些利益冲突，保障各方的利益。我国公司法对可供分配的利润范围、分配原则、分配顺序等做出了具体而明确的规定，体现了国家为保护上述主体利益而对公司事务的介入和干预。
一、公司税后利润的分配原则及分配顺序
依照《企业会计准则》的规定，公司利润是公司在一定期间的经营成果，包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。营业利润是营业收入减去营业成本、期间费用和各种流转税及附加税费的余额。投资净收益是公司对外投资收入减去投资损失后的余额。营业外收支净额是指与公司生产经营没有直接关系的各种营业外收入减营业外支出后的余额。公司税后利润则是指公司当年利润减除应纳所得税的余额。
公司税后利润的分配由于涉及到股东、债权人、职工、社会等各个利益主体的切身利益，因此为维护社会秩序，充分发挥公司这一经济组织的优越性，平衡各方面的利益冲突，各国公司法均对其分配原则和分配顺序予以了严格规定。我国公司法规定的公司税后利润的分配原则可以概括为以下几个方面：
（1）按法定顺序分配的原则。不同利益主体的利益要求，决定了公司税后利润的分配必须从全局出发，照顾各方利益关系。这既是公司税后利润分配的基本原则，也是公司税后利润分配的基本出发点。
（2）非有盈余不得分配原则。这一原则强调的是公司向股东分配股利的前提条件。非有盈余不得分本原则的目的是为了维护公司的财产基础及其信用能力。股东会、股东大会或者董事会违反规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。
（3）同股同权、同股同利原则。同股同权、同股权利不仅是公开发行股份时应遵循的原则，也是公司向股东分配股利应遵守的原则之一。
（4）公司持有的本公司股份不得分配利润。这是公司法修改之后新增的，这与前文提到的新法关于公司股份回购的修改相配合。
至于公司税后利润的分配顺序，主要规定在公司法第一百六十七条，根据该条规定可知公司税后利润的分配顺序为：（1）弥补公司以前年度亏损。公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。（2）提取法定公积金。公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。（3）经股东会或者股东大会决议提取任意公积金。公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。（4）支付股利。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。
从公司法第一百六十七条的规定可以看出，新公司法修订了公司利润分配的规定，不再强制要求提取法定公益金。这是因为公司提取公益金主要是用于购建职工住房。住房分配制度改革以后，按照财政部的有关规定，企业已经不得再为职工住房筹集资金，公益金失去了原有用途。实践中出现了大笔公益金长期挂账闲置、无法使用的问题，造成了资金的闲置和浪费。并且强制提取法定公益金的要求，也不利于内外资企业的公平竞争，不符合加入WTO之后的经济形式的要求。因此，综合以上几种因素的考虑，新公司法废除了这一强制性要求。另外在股利的分配方面，新公司法也做出了调整，认可红利分配比例可以与出资比例不同，在利润分配上给予公司更多的自治权，即增加了按出资比例或者持股比例进行利润分配的例外规定。
二、公积金制度
公积金，又称储备金，是公司为巩固公司财产基础，增强公司信用，弥补意外亏损，扩大业务规模等目的，而于资本额外所保留的一部分金额。公积金的建立对公司的存在和发展具有重要意义，各国公司法几乎都规定了公积金制度，表现了国家对经济组织活动的积极干预，通过维持公司的存在和发展，进而维护社会经济秩序的稳定。
我国公司法规定的公积金有两种：法定公积金和任意公积金。法定公积金，又称强制公积金，是公司法规定必须从税后利润中提取的公积金。对于法定公积金，公司既不得以其章程或股东会决议予以取消，也不得削减其法定比例。因法定公积金的来源不同，其又分为法定盈余公积金和资本公积金。法定盈余公积金是按照法定比例从公司税后利润中提取的公积金。根据公司法第一百六十七条规定：“公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取”。而资本公积金是直接由资本或资产以及其他原因所形成的，是公司非营业活动所产生的收益。公司法第一百六十八条对资本公积金的构成做出了规定：“股份有限公司以超过股票票面金额的发行价格发行股份所得的溢价款以及国务院财政部门规定列入资本公积金的其他收入，应当列为公司资本公积金”。一般说来，公司接受的赠与、公司资产增值所得的财产价额、处置公司资产所得的收入等均属于资本公积金的来源。法定公积金有专门的用途，一般包括以下三个方面的用途：
（1）弥补亏损。公司出现亏损直接影响到公司资本的充实、公司的稳定发展以及公司股东、债权人权益的有效保障，因此，我国有关立法历来强调“亏损必弥补”。但是，根据新公司法第一百六十九条的规定，资本公积金不得用于弥补公司的亏损。这是因为资本公积金不同于盈余公积金，其来源是公司股票发行的溢价款等，而非公司利润，因此从理论上讲不能用于弥补亏损是正确的。
（2）扩大公司生产经营。公司要扩大生产经营规模，必须增加投资。在不可能增加注册资本的情况下，可用公积金追加投资。
（3）增加公司注册资本。用公积金增加公司注册资本，既壮大了公司的实力，又无需股东个人追加投资，于公司、于股东都有利。但如果将法定公积金全部转为资本，则有违公积金弥补亏损的效用，因此有必要限制其数额。《公司法》第一百六十九条第二款规定：“法定公积金转为资本时，所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的百分之二十五”。
任意公积金是公司在法定公积金之外，经股东会或者股东大会决议而从税后利润中提取的公积金。任意公积金由于并非法律强制规定要求提取的，因此对其提取比例、用途等公司法均未做出规定，而是交由章程或者股东会决议做出明确规定。
三、股利及其分配
所谓股利，是指公司依照法律或章程的规定，按期以一定的数额和方式分配给股东的利润。股利可以区分为股息和红利，股息是股东定期从公司取得的固定比率的利润，红利是股息分配后仍有盈余而另按一定比例分配的利润。
在股利分配的规定上，一般贯彻“无盈不分”的原则，即公司当年无盈利时，原则上不得分配股利。否则，股东必须将违反规定分配的利润退还给公司。至于股利分配的比例，新公司法进一步扩大了公司的自治权，允许股利分配比例可以与出资比例不同，认可股东之间的协议安排。关于股利分配的形式，主要包括现金股利和股票股利两种形式。现金股利是公司向股东分配股利的基本形式。股票股利则具有一些现金股利无可比拟的优点：（1）可以避免由于采用现金分配股利而导致公司支付能力下降、财务风险加大的缺点；（2）当公司现金紧缺时，发放股票股利可起到稳定股利的作用，从而维护公司的市场形象；（3）股票股利可避免发放后再筹集资本所发生的筹资费用；（4）股票股利可增加公司股票的发行量和流动性，从而提高公司的知名度。但另一方面，这种分配方式会被认为是公司现金短缺的象征，有可能导致公司股票价格下跌。


注：
1、本文作者唐青林，中国人民大学法学硕士，北京中伦金通律师事务所律师，主攻公司法。擅长办理公司法律业务，包括公司设立；公司并购重组；公司合并、分立；公司股权变更、分割；公司股权诉讼；股东权益保护等。联系方式：lawyer3721@163.com，13366687472（北京）。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》（项先权博士主编，国家知识产权局知识产权出版社，2006年出版）。